不動産売却の基礎知識｜西宮市で不動産売却ならエイエムスター不動産

- POINT - 不動産売却をはじめる前に知っておきたいポイント

不動産売却は誰にとっても貴重な機会であり、かつ人生のターニングポイントです。経験が少ないなかで成功を収めるためには、主役である売り主様ご本人が正しい基礎知識を身に着けておくことが大切です。そこでこちらのページでは、西宮市・芦屋市のエイエムスター不動産が不動産売却の考え方や費用・税金、不動産会社選びのポイントなどについて詳しくご紹介します。不動産売却をご検討中の方は、ぜひご覧ください。

不動産売却に関する考え方

売却予定不動産の相場確認

不動産売却を計画する際に必ず確認しておきたいのが、不動産相場です。実際に売却を行った際、どの程度の金額を受け取れるかが分からなければ、次のステップにも進みにくいでしょう。もちろん、ひとつとして同じ条件の物件は存在しませんので、できるだけ似た条件の不動産物件販売情報を集めていきます。なお、基本的には以下の点で類似する売却情報を見ていくのがおすすめです。

地域
広さ
築年数

もしも現時点で売りに出されているものがないようであれば、過去の取引なども参考になります。また、当社の売却実績についても、ぜひ参考にしてください。

不動産売却でかかる経費の確認

たとえばリサイクルショップへ家電などを売る場合には、収入はあっても支出はありません。しかし、不動産という大きな品物の場合には、売買に関してさまざまな経費がかかります。たとえば住宅ローンの残債などがある場合には、売却金額でそれをペイできたとしても、経費の部分がはみ出してしまう可能性もあるので注意が必要です。
計画的に不動産売却を進める場合には、こうした費用について事前に確認をしておきましょう。なかでも仲介手数料については高額になる可能性が高いため、事前に不動産会社へ確認をしておくのがおすすめです。

買い主様との合意に関する考え方

不動産売却を成立させるためには買い主の合意が必要です。当たり前のように聞こえるかもしれませんが、実はこれがもっとも重要なポイントとも言えます。
たとえば、私たちがスーパーで買い物をする際は、事前に値札などで提示された金額をレジで支払います。そこで値切り交渉をしたり、購入の条件を上乗せしたりするようなことはありません。
一方、不動産売買に関しては、売り主と買い主がそれぞれ個別に条件を出し、交渉によって調整が行われるのが一般的です。それぞれの合意が得られなければ、契約が流れてしまうことも少なくありません。つまり、最終的に双方が納得することが不動産売買の必須条件なのです。

不動産売却時にかかる費用・税金

不動産売却を行う際には費用がかかります。とくに仲介手数料と税金については無視できない金額となるため、事前におおよその額を算出しておきましょう。なお、売却のシチュエーションによって必要経費の内容は異なります。たとえば不動産売却をしたことで利益が出た際は、譲渡所得税や住民税が。不動産の登記の種類によっても、登録免許税の税率が異なります。以下から、それぞれの費用・税金の概要について代表的なものをご紹介します。

不動産売却時にかかる費用

仲介手数料	仲介売却を依頼した不動産会社に対して支払う成功報酬。売却価格のおおむね3%強が必要になります。	登記費	住所や土地の私有権公示のための費用。表示登記や所得兼保存登記、所得兼移転登記などがあります。
抵当権抹消費用（該当者のみ）	住宅ローンなどを利用している場合に設定された抵当権を抹消するための費用。代理人依頼手数料として、5千?1万円がかかります。	ローン返済費	不動産売却時にはローンの全額返済が必要です。残高はもちろん、繰り上げ返済事務手数料（固定期間選択型ローンを除き5千円程度）が必要になる場合があります。
証明書発行費	売買契約締結の際には、印鑑証明書や住民票の提出が求められます。数百円単位ではあるものの、これらの証明書には発行費がかかります。	引っ越し費・処分費	現居を売却するのであれば、引っ越しの必要があります。売却のタイミング次第では仮住まいを借りる必要も。そのほか、家具などの廃棄のために処分費がかかります。

売却時にかかる税金

印紙税	不動産売買契約書に貼付する印紙代。契約金額によって税率が変わります。なお、平成32年3月31日までは軽減措置が適用されています。	登録免許税	不動産売却時に名義変更を行う際に必要となる税金。固定資産税評価額の2%が必要です。なお、平成31年3月31日までは軽減税率が適用されます。
消費税	不動産会社に仲介売却を依頼した場合にかかる仲介手数料は消費税の課税対象です。また、住宅ローン手数料に対しても消費税がかかります。	住民税・譲渡所得税	不動産を売却したことで利益を得た場合は、その金額が所得として扱われます。そのため、所得税と住民税が必要です。

仲介手数料とは

個人間で不動産の売買を行った場合には、税金と一部の費用のみが経費となります。一方、仲介業務を不動産会社へ依頼した場合には仲介手数料を支払わなくてはなりません。

ただし、仲介手数料はあくまでも成功報酬です。よって、売買契約が成立しなかった場合には請求権が発生しません。その意味で言えば、仲介手数料が発生するタイミングは、あくまでの売り主様と買い主様の間で条件調整がまとまり、契約締結に至ったときです。

ちなみに、不動産会社が行った販売活動に関わる広告費用などはすべて不動産会社持ちであり、仲介手数料には含まれません。たださい、通常範囲を超える特別な対応を売り主が依頼した場合には、費用負担が売り主に及ぶことがあります。

仲介手数料の上限

宅地建物取引業法によって、仲介手数料には上限が設けられています。そのため、最大でかかる額は事前に算出可能です。なお、仲介手数料は売買価格の部分別に率が変わります。

取引額	報酬額（税抜き）
?200万円	5%
200万円?400万円	4%
400万円?	3%

不動産会社をどのよう選ぶのか

宅地建物取引業の免許があるかを確認する

大前提ではあるものの、欠かしてはいけないチェックポイントのひとつが「宅地建物取引業免許」です。宅地または建物の売買については、この免許が必須。不所持の場合に行うと違法になります。
なお、宅地建物取引業法の免許は「○○件知事（1）第○○○○号」という形式で記載されます。このうち、（1）の部分は5年に一度更新されます。つまり、(1)は事業キャリアが1?4年目の企業ということ。数が大きければ大きいだけ、長い期間不動産業に携わってきたという証拠です。不動産会社の優劣はキャリアのみでは図れず、当エイエムスター不動産も新しい企業ではありますが、ひとつの指標として注目してみましょう。

不動産売却が得意な不動産会社を探す

「不動産業」にはさまざまな業務があります。賃貸物件や投資用物件の紹介なども、不動産業の範囲であるため、ひとまとめにはできません。また、多岐にわたるため一社で完結は不可能で、選定の際には何を取り扱っているかを事前に調べる必要があります。単に取り扱いがあるというだけでなく、不動産売却を得意としているかどうかや各土地・税理士・司法書士などと連携を取れることなど、慎重に調べを進めるようにしましょう。不動産売却実績を調べることはもちろん、ホームページで不動産売却に関する内容が豊富に紹介されているかどうかで、その会社が何に力を入れているかを推し量れます。

信頼のできる不動産会社を見つける

不動産売却を行うに当たり、不動産会社は売り主様にとって最重要パートナーとなります。その点を踏まえると、仲介売却を依頼する先は、信頼が置ける不動産会社でなくてはなりません。
優良不動産会社かどうかを調べるには、第一にホームページや提供資料に目をとおすところからはじめましょう。売り主様にとって有益な情報を提供するためエイエイムスター不動産では不動産に関するデータを共有し、真摯に顧客へと向き合っていることが分かります。
ただし、これらの情報だけで信頼を推し量るのは早計です。大切なのは実際に担当者とコミュニケーションを取ったときに、売り主の立場に立ってくれる姿勢を見せてくれるかどうか。査定額だけでなく、対応についても重要なチェックポイントだと覚えておきましょう。

訪問査定時には担当者をチェックする

不動産会社の営業姿勢を図る上で、訪問査定はうってつけの機会です。たとえば査定額を説明する際に、根拠のないおおざっぱな解説のみということなら、その会社は避けておくべきかもしれません。売り主様にしっかりと理解してもらえるよう、分かりやすく丁寧に話してくれる担当者かどうかをチェックしましょう。また、売り主様側からの質問や要望について、きちんと耳を傾けてくれるかも大切です。ヒアリングのなかから売り主の事情をよく理解し、それぞれに合った提案をしてくれるような担当者であれば安心です。